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FAQs
• ¿Qué significa el término "Título"?
• ¿Qué es seguro de título?
• Cuál es la diferencia entre una Póliza de Dueño y una Póliza Hipotecaria de Seguro de Título?
• ¿Por cuánto tiempo es válido el seguro de título?
• ¿Cuánto cuesta el seguro de título?
• ¿Por qué me conviene comprar seguro de título?
• ¿No prueba mi escritura que tengo título claro y que soy dueño de la propiedad?
• ¿Qué es revisión y examen de títulos?
• ¿Qué tipos de problemas puede revelar una revisión de títulos?
• ¿Si se hace una revisión cuidadosa y completa antes del cierre es posible que todavía aparezcan problemas?
• ¿Necesito seguro de título si estoy refinanciando?
• ¿Por qué no recibo una escritura nueva cuando hago un refinanciamiento?
• Yo soy el único dueño de mi propiedad y la única persona cuyo nombre está en mi escritura. Me casé después de que compré la casa. Si soy el único prestatario, ¿por qué mi esposa necesita firmar la escritura si vendo la propiedad o firmar la hipoteca cuando hago un refinanciamiento?
• ¿Qué hace una agencia de títulos?
• ¿Qué es un "Cierre"
• ¿Qué es un Informe de Cierre de HUD (HUD-I)?

P: ¿Qué significa el término "Título"?
R: "Título" es la posesión legal de bienes raíces (una parcela de terreno).

 P: ¿Qué es seguro de título?
R: Es una póliza de seguro que protege al dueño y/o al prestatario contra cualquier defecto de título o demandas contra la propiedad que no fueron descubiertos durante el proceso de búsqueda y examinación. Hay dos tipos básicos de pólizas de seguro de título:

1) Pólizas de Dueño
2) Pólizas de Hipotecario

 Q: ¿Cuál es la diferencia entre una póliza de dueño y una póliza hipotecaria?
R: Una Póliza de Dueño le garantiza a Ud. la posesión de la propiedad que ha comprado. Una póliza de dueño le garantiza que su posesión de una propiedad está libre de derechos de prevención, gravámenes y defectos, excepto aquellos que se mencionan en la póliza. También le garantiza al dueño acceso al terreno y el derecho legal de vender la propiedad y de transferir el título comerciable (vendible) a un dueño nuevo. Una Póliza de Dueño le asegura sólo al comprador/dueño contra una pérdida que pueda aparecer por razón de algún defecto en su título o su posesión de bienes inmuebles. El límite de una Póliza de Dueño generalmente será por el valor comerciable de la casa cuando se compró.

Una póliza hipotecaria protege sólo el interés del hipotecario en la propiedad. Primariamente, le asegura al hipotecario de tener un derecho de prevención de prioridad sobre la propiedad en el caso de que el dueño no cumpla con su obligación y que el hipotecario necesite ejecutar la hipoteca de la propiedad. El límite de la póliza del hipotecario es la cantidad del préstamo, el cual va disminuyendo mientras se paga el préstamo. Por fin, la Póliza Hipotecaria se vence al pagar por entero el préstamo/la hipoteca.

 Q: ¿Por cuánto tiempo es válido el seguro de título?
R: Una póliza de Dueño es válida mientras el(los) dueño(s) o sus herederos sean dueños de la propiedad.

Una Póliza Hipotecaria es vigente hasta que se pague por completo el préstamo, entonces se vence.

 Q: ¿Cuánto cuesta el seguro de título?
R: Una póliza de dueño es un gasto de una vez directamente relacionado al valor de la propiedad/casa cuando se compró. La cobertura es vigente mientras el dueño o sus herederos son dueños de la propiedad. El costo de una póliza hipotecaria se relaciona directamente con la cantidad del préstamo. La póliza se disminuye mientras se paga el préstamo y se vence al pagar por completo el préstamo.

 Q: ¿Qué es una revisión y examen de títulos?
R: Una inspección o examen cuidadoso de registros públicos (éstos se encuentran en el tribunal del condado) que afectan la propiedad. La persona que hace la revisión, llamada investigador de títulos, examina escrituras anteriores, testamentos y fideicomisos en el "tracto sucesivo" para asegurar que el título haya sido correctamente transferido a cada nuevo dueño. El propósito de la revisión es verificar el derecho legal del vendedor de vender la propiedad y de descubrir cualquier demanda, derecho de prevención, defecto u otros cargos sobre la propiedad. El investigador trata de verificar que todas las hipotecas, los fallos y derechos de prevención anteriores se hayan pagado por completo. Como los problemas con los bienes raíces se transfieren con la posesión, el proceso de revisión y examen protege a todos que están involucrados con la transacción.

 Q: ¿Qué tipos de problemas puede revelar una revisión de títulos?
R: Una revisión de títulos puede revelar si cualquier otra parte posiblemente tenga un interés en la propiedad en cuestión. Además, una revisión de títulos puede revelar una variedad de defectos de título incluyendo: restricciones sobre el uso del terreno; hipotecas incumplidas; impuestos que no se han pagado; o fallos contra el comprador o el vendedor, todos los cuales pueden afectar negativamente el título de bienes raíces.

 Q: ¿Si se hace una revisión cuidadosa y completa antes del cierre es posible que todavía aparezcan problemas?
R: Sí. Hay varios "peligros escondidos" o riesgos que son imposibles de descubrir con una revisión de títulos pero que pueden amenazar el título de su propiedad. Aun la revisión y el examen más completo no es garantía que un problema se haya identificado y resuelto.

Aquí están algunos de los "peligros escondidos" más comunes que pueden causar una pérdida de título o una demanda cara:
• Fraude & Falsificación: Personificación falsa del verdadero dueño de la propiedad y falsificación de documentos, tales como escrituras, testamentos, transferencias de dominio, firmas, renuncias y muchos más.
• Derechos de Prevención: Derechos de prevención por impuestos no pagados, tales como patrimonio, herencia, ingresos, propiedad o de regalo, hipotecas no pagadas, derechos de prevención de mecánico (de un contratista que reclama que no ha recibido pago por trabajo hecho en su casa), etc.
• Error Humano: Errores en fichar y registrar documentos en los registros públicos, artículos que faltan o que fueron omitidos durante la revisión y examen de título.
• Escrituras Inválidas: Escrituras de transferencia de dominio firmadas por un menor de edad o personas que no están en pleno uso de sus facultades mentales, corporaciones extintas, o por personas que declaran que están solteras pero, en realidad, están casadas.
• Testamentos Impropios: Mala interpretación de un testamento, herederos desaparecidos o no anunciados con reclamaciones contra la propiedad y actos ilegales de ejecutores testamentarios o de administradores.

Una póliza de seguro de título protege al dueño contra todos estos riesgos escondidos y más.

 Q: ¿Por qué me conviene comprar seguro de título?
R: Una póliza de dueño de seguro de título le protege a usted contra los "peligros escondidos" que no se revelan durante la revisión y el examen de su título. Sin el seguro de título, puede que usted sea completamente responsable por cualquier reclamo, fallo o derecho de prevención contra su propiedad y cualquiera de estos podría ser una carga económica muy grande de soportar. Sin embargo, cuando compra usted seguro de título, la compañía de seguro de título lo protege por:

1) Defendiendo su título en el tribunal (la compañía cubre los gastos); y
2) Responsabilizarse por negociar, satisfacer o pagar el reclamo si se prueba que es válida, para poder proteger su título, y mantener su posesión de la propiedad.

Bearing the cost of negotiating, settling or paying the claim if it proves valid, in order to protect your title, and keep you in possession of your property.

 Q: ¿Por qué no recibo una escritura nueva cuando hago un refinanciamiento?
R: Una escritura transfiere posesión del(de los) vendedor(es) al (a los) comprador (es) en una transacción de compra. En un refinanciamiento, no hay cambio de posesión; usted simplemente está consiguiendo un préstamo nuevo.

 Q: ¿No prueba mi escritura que tengo título claro y que soy dueño de la propiedad?
R: No. Una escritura sólo transfiere los derechos de(de los) vendedor(es) a un comprador. De la escritura, no se puede determinar que derechos de retención, derechos o reclamos, si los hay, podrían estar pendientes contra un título. Puede que haya "Peligros Escondidos" que afectan la posesión de una parcela de bienes raíces. Una escritura NO garantiza posesión. Si fuera así, el seguro de título no sería necesario.

Aquí está un ejemplo: Digamos que usted vende su casa. Una revisión de títulos preliminar revela que hay tres dueños anteriores en el "tracto sucesivo" antes de que cerrara usted y que tomara título de su propiedad. Se revela que una de las escrituras que transfiere título a la propiedad fue falsificada en el cierre por alguien que estaba personificando al dueño verdadero de la propiedad. Parece que la propiedad realmente fue poseída, pero nunca usada, por alguien que vivía fuera del estado. Así que la escritura que transfiere la propiedad era inválida y usted potencialmente puede perder el título de su propiedad. Por tener una póliza de dueño de seguro de título, la compañía de seguro de título negociará, resolverá, o pagara el reclamo y, en un caso en que hay una pérdida total del título de su propiedad, le reembolsará el valor nominal de su póliza.

 Q: Yo soy el único dueño de mi propiedad y la única persona cuyo nombre está en mi escritura. Me casé después de que compré la casa. Si soy el único prestatario, ¿por qué mi esposa necesita firmar la escritura si vendo la propiedad o firmar la hipoteca cuando hago un refinanciamiento?
R: Si la propiedad se usa como su residencia primaria matrimonial la Ley de New Jersey bajo el Estatuto 3B: 28-3, lo requiere. Su esposo/a tiene un derecho matrimonial de coposesión de su propiedad aunque su nombre no esté en la escritura y por lo tanto debe firmar la escritura cuando venda usted la propiedad o firmar la hipoteca cuando hace un refinanciamiento de su casa.

 Q: ¿Qué es un Informe de Cierre de HUD (HUD-I)?
R: Es un informe de la porción financiera de la transacción de bienes raíces. Este formulario, usado por el agente de cierre para detallar todos los cobros de una transacción de bienes raíces, le da a cada parte una lista completa de sus fondos entrantes y salientes asociados con la compra de una casa o del refinanciamiento de un préstamo de una casa.

 Q: ¿Qué es un "Cierre"?
R: Un cierre, también llamado "cierre de la transacción", es el paso final, o la ejecución de una transacción de bienes raíces entre dos partes.

En una transacción de compra, el "cierre" es cuando el título de bienes raíces se transfiere al comprador a cambio del pago del precio de compra y/o del préstamo.

En una transacción de refinanciamiento, el "cierre" también se puede referir a la cita que tienen clientes y su agente de cierre donde se firman los papeles para asegurar al hipotecario y donde se discuten los detalles finales.

 Q: ¿Necesito seguro de título si estoy refinanciando mi casa?
R: Sí. Esta es la razón: La póliza del hipotecario de seguro de título queda en efecto sólo durante la vida del préstamo. Cuando hace un refinanciamiento, el préstamo viejo se paga por completo, así que la "vida" del préstamo se vence. Un préstamo nuevo se emite para el cual el hipotecario requerirá una nueva póliza de seguro de título para proteger su interés. Aunque usted haya comprado o refinanciado su casa recientemente, hay algunos problemas que pueden surgir. Por ejemplo, puede que un haya un fallo en su casa debido a impuestos no pagados, cuotas de casa (de la urbanización donde vive) mantenimiento de hijos no pagado, o puede que usted haya incurrido un "derecho de retención de mecánico" de un contratista que reclama que no ha recibido pago por trabajo hecho en la casa de usted. El hipotecario necesita estar seguro de que el título de la propiedad que están refinanciando esté libre y claro de cualquier derecho de retención, gravamen y defectos, aunque usted decida obtener un préstamo nuevo con el mismo hipotecario.

 Q: ¿Qué hace una agencia de título?
R: Antes de que tome lugar el cierre de un préstamo o de una venta, una agencia de título, o un investigador de títulos contratado por la agencia de título, busca en los registros públicos del tribunal documentos que puedan afectar la propiedad. Esto incluye buscar escrituras, hipotecas, registros de impuestos, índices de propiedades y de nombres, y otros documentos.

Los resultados de este proceso de revisión y examen se incluirán en un informe de título o "compromiso" preliminar para asegurar la propiedad. Un compromiso es un contrato obligatorio que refleja el estado actual de título antes de que un préstamo o una venta se cierre y que describe el interés que se va a asegurar, el dueño actual, la descripción legal de los bienes raíces, la cantidad de cobertura (generalmente los precios de compra en una póliza de dueño o la cantidad del préstamo en una póliza hipotecaria), tanto como cualquier requisito y excepción de cobertura.

Este compromiso asegura, cuando se trata del terreno en cuestión, que todo defecto posible en el título que se pueda descubrir en los registros públicos ha sido declarado en el compromiso. De esta manera, estos defectos pueden corregirse antes del cierre, de otro modo tales defectos continuarán a afectar negativamente la propiedad y la prioridad de sus intereses después del cierre.

El departamento de cierre entonces supervisa que todos los requisitos expuestos en el compromiso de título se cumplan, que sean tratados y corregidos todos los defectos y que todos los documentos necesarios se ejecuten para asegurar los intereses tanto del comprador como del hipotecario. Después de que todos los documentos necesarios se registren en los registros públicos en el tribunal del condado, una póliza final o pólizas de seguro de título finales se emiten.

En el caso de que un defecto en el título se descubre, el cual no se arregló como una excepción a cobertura, la agencia de título tendrá que negociar, solucionar o pagar el reclamo.
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